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공인중개사 2차 부동산 공법 핵심 요약 도시군계획시설 개발행위 허가 및 매수 청구권

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오늘은 부동산 공법 도시군계획시설 공부를 했다.

결정고시, 집행계획, 시행자 지정 등 전체 흐름을 파악하는 것이 가장 중요하지만 복잡하긴 하다.

일단 조금 쉬운 뒷 부분 공부 내용을 정리해보겠다.

 

 

도시군계획시설로 지정되면 개발을 할 수가 없다. 

개발을 할 수 없는데 도시군계획시설로 지정되더라도 장기간에 걸친 사업이다보니 진행이 안되거나 심지어 취소되는 경우도 있는데 그러면 개인의 재산권 침해가 심각하기 때문에 일정 기간 경과후에는 개발제한을 일부 허가 해주고, 땅 소유자에게는 결정권자 또는 시행권자에게 땅을 사가라는 매수 청구권이 발생한다. 

 

일단 도시군계획시설의 개발행위 허가 조건이다

결정 고시 후 2년간 집행이 되지 않았고

1차와 2차로 나뉘어진 집행계획이 수립되지 않았거나 1차 계획이 포함되지 않았다면

개발행위를 할 수 있게 된다. 

집행계획은 1차(3년), 2차(3년)으로 되어 있기 때문에 1차에 포함되지 않으면 너무 오래기다리기 때문이다. 

 

개발행위를 할 수 있기는 하지만 가능한 정도는 

1. 가설건축물   2. 지장이 없는 공작물   3. 기존 건축물의 개축 또는 재축

이렇게만 개발 행위를 할 수 있다. 그리고 만약 계획이 시행된다면 3개월전까지 땅 소유자 부담으로 철거해야한다. 

철거비도 주지 않는다. 공인중개사 시험 공부하다보니 법이 만만치 않다는게 느껴진다. 

 

아무튼 가건물, 공작물 정도 짓고 근근히 버티다 보면 10년이 온다.

도시군계획 시설로 결정되고 10년이 지나도 시행을 하고 있지 않다면 

땅 소유자는 땅좀 사가라고 시행자 또는 결정권자에게 매수 청구권을 행사할 수 있다. 

매수청구권은 공인중개사 시험 단골 기출문제라고 한다. 

 

매수 청구권을 행사하더라도 무조건 사는건 아니고 6개월 이내에 매수 결정을 하고, 

결정을 하면 2년 이내에 매수를 해야한다. 

 

매수를 하면 기본은 현금 결제이지만, 채권을 발행할 수도 있다. 

채권을 발행할 수 있는 경우는 소유자가 원했거나

부재부동산이거나 비업무용 토지인 경우이다.

그렇다고 100% 채권으로 구입하는 것은 아니고 3000만원은 현금으로 줘야 한다. 

땅 팔고 딱히 돈을 돌릴 곳이 마땅치 않다면 시중 은행보다 이자율이 높은 채권으로 받는 것도 나쁘지 않은 선택인 것 같다. 

 

그런데 매수 청구권을 행사 했는데 매수 하지 않겠다고 하면 

땅 소유자는 10년 넘게 존버 했기 때문에 불쌍해서인지 개발제한을 조금 더 완화해준다. 

1. 3층 이하의 단독 주택을 지을 수 있고

2. 3층 이하의 1종/2종 근린생활시설을 지을 수 있게 된다. 단, 2종 근린 생활중 단란주점, 노래방, 고시원 등은 지을 수 없다. 

3. 공작물을 설치할 수 있다. 

 

그리고 10년 넘게 존버하고 건물 올렸는데 그제서야 시행한다고 하면 안습한 상황이기 때문에

철거 비용 등도 지원을 해준다고 한다. 시행하려면 땅을 사야하는데 땅만 쏙 사갈 수 없기 때문이지 않을까 싶다. 

 

마지막으로 20년 동안 시행되지 않는 경우는 고시일 부터 20년이 지난 다음날 부터 

도시군계획시설결정은 효력을 상실한다. 

20년 강제 존버는 너무 하지 않나 싶지만, 그 이후에는 땅값 많이 오를테니 존버는 승리한다고 하는 것 같다. 

 

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오늘 공부한 것도 잊지 않는 것 처럼.

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